Banco de Portugal revê regras do crédito: o que muda para quem quer comprar casa?

A partir de 1 de agosto de 2026, entram em vigor novas orientações do Banco de Portugal para a concessão de crédito a consumidores. Saiba o que muda no crédito à habitação e porque é ainda mais importante preparar bem o seu processo de financiamento.

O Banco de Portugal reviu a Recomendação Macroprudencial aplicável aos novos contratos de crédito a consumidores, incluindo crédito à habitação, crédito com garantia hipotecária ou equivalente e crédito ao consumo. Esta recomendação tem como objetivo promover uma concessão de crédito mais prudente, reforçar a estabilidade do sistema financeiro e assegurar que as famílias obtêm financiamento de forma sustentável.

Na prática, as novas regras procuram garantir que quem contrata crédito tem capacidade financeira para suportar os encargos mensais, mesmo num cenário de maior pressão sobre o rendimento ou de subida das taxas de juro.

O que é a Recomendação Macroprudencial?

A Recomendação Macroprudencial define limites e critérios que as instituições financeiras devem considerar na análise de novos pedidos de crédito. Entre os principais indicadores estão o rácio LTV, o rácio DSTI, a maturidade dos contratos e a exigência de pagamentos regulares de capital e juros.

O Banco de Portugal explica que estes limites atuam de forma complementar, ajudando a identificar situações de maior risco e a reduzir a probabilidade de incumprimento por parte das famílias.

Quais são os principais limites analisados?

LTV: quanto pode ser financiado face ao valor do imóvel

O LTV, ou loan-to-value, mede a relação entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia. Segundo o Banco de Portugal, este cálculo considera o menor valor entre o preço de aquisição e o valor da avaliação do imóvel.

Este indicador é importante porque determina a percentagem do valor do imóvel que pode ser financiada pelo banco. Quanto maior for o LTV, maior tende a ser o risco associado ao financiamento.

DSTI: o peso das prestações no rendimento

O DSTI, ou debt service-to-income, mede a relação entre o total das prestações mensais associadas aos empréstimos do cliente e o seu rendimento mensal líquido. Ou seja, é uma forma de avaliar a taxa de esforço do agregado familiar.

Este é um dos indicadores mais relevantes para quem vai pedir crédito, porque permite perceber se a prestação mensal é compatível com o rendimento disponível.

Maturidade: o prazo do empréstimo

A maturidade corresponde ao prazo total do contrato. No crédito à habitação, prazos mais longos podem permitir prestações mensais mais baixas, mas também significam mais anos de compromisso financeiro e, em muitos casos, maior custo total do crédito.

O que muda com a revisão do Banco de Portugal?

Entre as principais alterações anunciadas, destaca-se a redução do limite do DSTI de 50% para 45%. Isto significa que, de forma geral, o total das prestações mensais do cliente não deverá ultrapassar 45% do seu rendimento mensal, já considerando os pressupostos de avaliação definidos na recomendação.

Também são simplificados os limites de maturidade no crédito à habitação. Para mutuários com idade inferior ou igual a 35 anos, o prazo máximo recomendado passa a ser de 40 anos. Para mutuários com idade superior a 35 anos, o prazo máximo recomendado passa a ser de 35 anos.

Outra alteração relevante é a simplificação do regime de exceções ao DSTI: até 10% do montante total de créditos concedidos por cada instituição, em cada semestre, poderá apresentar uma taxa de esforço superior a 45%.

As alterações aplicam-se aos contratos cuja avaliação de solvabilidade do mutuário ocorra a partir de 1 de agosto de 2026.

O que significa isto para quem quer comprar casa?

Para quem está a pensar comprar casa com recurso a crédito habitação, estas alterações tornam ainda mais importante preparar o processo com antecedência.

Uma taxa de esforço mais exigente pode significar que algumas famílias tenham acesso a um montante de financiamento inferior ao inicialmente esperado. Em certos casos, poderá ser necessário reforçar a entrada inicial, ajustar o valor do imóvel pretendido, rever outros créditos existentes ou encontrar soluções que tornem o perfil financeiro mais favorável.

Por outro lado, a preparação correta do processo pode fazer uma diferença significativa. A análise de rendimentos, encargos, poupanças, estabilidade profissional, idade dos titulares, prazo pretendido e valor de aquisição são fatores essenciais para perceber a viabilidade do financiamento.

Porque deve procurar apoio especializado?

Num contexto em que os critérios de concessão de crédito se tornam mais exigentes, contar com acompanhamento especializado pode ajudar a evitar surpresas e a tomar decisões mais informadas.

A Maxfinance pode apoiar em várias fases do processo: desde a simulação inicial até à comparação de propostas bancárias, análise da taxa de esforço, preparação da documentação e acompanhamento até à escritura.

Cada caso é diferente. Por isso, antes de avançar com uma proposta de compra, é recomendável perceber qual é a sua capacidade real de financiamento e quais as soluções disponíveis no mercado.

Conclusão

A revisão da Recomendação Macroprudencial do Banco de Portugal reforça a importância de uma concessão de crédito responsável e sustentável. Para as famílias, a principal mudança está na maior exigência da taxa de esforço, com o limite do DSTI a baixar de 50% para 45%.

Comprar casa continua a ser possível, mas preparar bem o processo será cada vez mais importante. Antecipar a análise financeira, conhecer os limites aplicáveis e comparar soluções pode ser decisivo para conseguir uma aprovação de crédito ajustada às suas necessidades.

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